28 мая 2018
Воронежские девелоперы застраивают кризис.
Автор:
География: Региональные
Раздел: Аналитика

Как одна из основных отраслей экономики региона начала год

По итогам 2017 года, если верить официальной статистике, воронежские строители установили очередной рекорд по количеству введенных квадратных метров – 1,689 млн (годом ранее – 1,679 млн). Однако при этом в статистике обращали на себя внимание два аспекта – существенный рост в общем количестве индивидуального строительства (с 462,3 тыс. кв.м до 654,5 тыс. квадратов) и уменьшение общей стоимости выполненных работ (со 100,4 млрд руб. в 2016-м до 94,4 млрд руб.). Показатели первого квартала текущего года обещают столь же внушительную статистику и по итогам 2018-го, однако сами участника рынка, 70% которого приходится на 10 местных компаний, высказывают претензии к различным уровням власти. Изменения в федеральном законодательстве, тяжело реализуемые на региональном уровне, замедляют и без того размеренную деятельность на строительном рынке субъекта, констатируют эксперты.

Чем пока богаты?     

По данным департамента строительной политики Воронежской области, в 2017 году в регионе было введено в строй 1,689 млн кв.м жилья. И по официальной статистики это означает, что рынок продолжает наращивать объемы год от года: в 2014-м – 1,572 млн, в 2015-м – 1,626 млн, в 2016-м – 1,679. При этом различается доля индивидуального жилья (ИЖС) в статистике. До последнего года ее максимум был зафиксирован по итогам кризисного для отрасли 2014-го – 537,1 тыс. квадратов, затем показатель два года держался практически на одном уровне – 463,5 и 462,3 тыс. квадратов в 2015-м и 2016-м соответственно. А в минувшем году он вновь установил своего рода рекорд – 654,5 тыс. кв.м или 33%, рост за 12 месяцев – в полтора раза. Соответственно, о чем бы ни докладывали профильные чиновники, очевидно, что за последние три года воронежские строители не спешили наращивать темпы работ, удерживая свой вклад в общую базу примерно на одном уровне. Что подтверждается и зафиксированной стоимостью работ в этот период: в 2014-м году строители региона направили на возведение объектов 74,6 млрд руб., в 2015-м – 107,5 млрд руб., в 2016-м сократили вложения до 100,4 млрд руб., а в прошлом – до 94,4 млрд руб.

Подтверждает тренд на определенную «заморозку» рынка и список основных игроков строительного рынка региона. По данным того же департамента, в 2017 году 70% многоквартирных домов в области ввели 10 основных компаний. Причем основную долю ввода обеспечили две фирмы, которые ведут преимущественно комплексное освоение территорий. Это АО «Домостроительный комбинат» (основано сенатором Сергеем Лукиным и контролируется его семьей) — 25,2% (260,9 тыс. кв. м) и ООО «Выбор» депутата Воронежской облдумы Александра Цыбаня — 21% (215 тыс. кв.м). В тройку лидеров вошло ООО «Партнер» депутата облдумы Евгения Хамина с 7% (67,3 тыс. кв.м). Четвертое место по объемам сдачи заняло ООО ИП «КИТ» депутата облдумы Ивана Куликова — 4% (43,7 тыс. кв.м); пятое у ООО ИСФ «Стэл» — 3,3% (34,9 тыс. кв.м). Чуть меньше ввели ООО «ЖБИ-2 Инвест» — 28,6 тыс. кв. м (2,8%), ООО «Развитие» — 27,1 тыс. кв. м (2,6%), ООО «ВМУ-2» — 22 тыс. кв. м (2,1%). ООО «Воронеж-дом» — 10,6 тыс. кв. м (1%) и ООО СМП «Электронжилсоцстрой» — 9,6 тыс. кв. м или 0,9%. Всего на территории субъекта жилищным строительством, по официальным данным, занимаются 100 компаний.

Первые отчетный цифры за 2018-й говорят о том, что уж статистика по его итогам точно будет не хуже, чем ранее. По данным на первое марта, в области уже успели ввести в строй 119,4 тыс. квадратов жилья (из них большая часть, а именно – 81 тыс. - ИЖС) общей себестоимостью 5,4 млрд руб. При этом воронежских девелоперов власти все чаще настраивают на развитие территорий внутри города, чем на осваивание свободных площадок у его границ. Так врио губернатора Александр Гусев в интервью «Ъ-Черноземье» заявил, что он «сторонник развития площадок внутри города, его сложившейся черты». Глава региона «крайне осторожно призывает принимать решения о переводе сельскохозяйственных земель под строительство, а под возведение высоток, может быть, вовсе не принимать». По оценкам Александра Викторовича, внутри Воронежа еще можно застроить почти 450 га, а «если учесть еще и неиспользуемые старые промышленные площадки, думаю, наберутся все 500 га». «То есть много чего еще можно построить в городской черте при условии разумной высотности, - пояснил Гусев. - Строителей подталкиваем к реновации старых кварталов, это объективная необходимость. Нельзя развивать город, лишь занимая новые территории вокруг него, нужно разобраться с существующими площадками».

Схожую позицию занимает и новый мэр Воронежа Вадим Кстенин. Который недавно рассказал, что японская компания-проектировщик Nikken Sekkei прорабатывает развитие территорий Воронежа не только для размещения легкорельсового транспорта, но и без привязки к нему. «Эта компания – один из мировых лидеров в сфере урбанистики и градопланирования - представит нам свое видение развития некоторых территорий Воронежа, от редевелопмента которых муниципалитет может получить хорошие дивиденды в виде повышения стоимости земли, увеличения налоговой базы и прочего», - рассказал градоначальник. Он обозначил пока только три крупных площадки, которые, по его словам, могут заинтересовать не только местных игроков, но и столичных.

«Во-первых, это территория, где планировалось строительство вокзала Воронеж-3, район путепровода на улице Остужева. Конечно, главный городской вокзал должен быть в этом месте, но это очень далекая перспектива. Просто Воронеж-1, как известно, тупиковый, и в центре города он не нужен. Единственное, что стоит сохранить, – его очень красивое старинное здание. Но сами железнодорожные пути и вся сопутствующая инфраструктура в этой части города абсолютно бессмысленны. Особенно если будет построен Воронеж-3 на пути скоростной магистрали, связывающей Москву с югом страны. Кстати, к этой территории проектом привязывается и первая очередь легкорельсового транспорта. Там может появиться очень серьезный транспортно-пересадочный узел. Вторая территория – в районе вокзала Воронеж-1, где тоже есть различного рода промышленные объекты, которые подлежат реновации. И японцы дают свое видение, какие объекты было бы целесообразно на этих территориях размещать. Третья территория – на проспекте Труда, там до 9 га. Наши партнеры дают свои рекомендации с привязкой к тому, что недалеко от этого участка располагается корпус опорного вуза. В перспективе и там должно развиваться жилищное строительство, деловой центр. Концепция практически готова и скоро будет презентована девелоперам, причем не обязательно воронежским. Все-таки объем вложений в такие проекты ожидается большой», - констатировал Вадим Кстенин.

Однако, пока власти рисуют девелоперам светлые перспективы, бизнесменам с помощью общественных организаций приходится решать проблемы сегодняшнего дня и настораживающего завтра.

Почему не рады?

Статистические данные за 2017 год, описывающие достижения отрасли, могли быть еще краше. Но за тот же период мэрия Воронежа более чем в два раза сократила число выданной разрешительной документации для строителей по сравнению с 2016-м. Так в 2017 году доля выданных разрешений на строительство в облцентре составила лишь 30% (209) от числа поданных заявлений на предоставление этой услуги (705). В 70% случаев в разрешении было отказано (496, и это самое большое количество отказов в градостроительной сфере за последние годы). Для выдачи разрешений в указанный период в профильный отдел мэрии поступило 511 заявлений от физических лиц, 194 — от юридических, по результатам их рассмотрений отказали 386 физическим и 110 юрлицам. Основные причины роста числа отказов в мэрии объяснили непредставлением всех документов, которые установлены законом, или имеющимися недостатками в проектной документации.

Отказов в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, по данным городской администрации, было не намного меньше — 64% от числа поданных заявлений (247 из 742). Большая их часть пришлась на физлиц - 576 при 166 отказах юрлицам. В мэрии это объяснили тем, что «индивидуальное жилищное строительство в Воронеже в основном ведется без разрешительной документации». А получив в дальнейшем отказы от властей, такие застройщики действуют через суд, «добиваясь доввода объектов в эксплуатацию для объективности статистической информации».

По мнению заместителя генерального директора АО «ДСК» по капитальному строительству Владимира Артемьева, число отказов при выдаче разрешений выросло из-за новых нормативов, меняющих прежние стандарты строительства. Большего времени, например, требует утверждение архитектурного облика зданий: «Многие нормы расходятся с рыночными условиями, в которых приходится работать девелоперам. Яркий пример — требование к числу парковочных мест, которые впоследствии застройщики просто не могут реализовать».

Однако проблемой №1 как для властей, так и для целого ряда девелоперов становится несогласование их проектов с собственниками аэродромов. В 2017 году в РФ вступил в силу федеральный закон (ФЗ-135) о совершенствовании порядка использования в приаэродромной территории санитарно-защитной зоны, но определить подзоны, регламентирующие параметры застройки, и их границы воздушные гавани оперативно не смогли. К примеру, Воронежское самолетостроительное общество, которое находится в левобережной части города и имеет свою взлетно-посадочную полосу, с осени прошлого года практически прекратило рассмотрение документов, подаваемых на согласование от строителей. А в декабре ВАСО одобрило лишь заявления, касающиеся ИЖС.

В результате союз строителей Воронежской области был вынужден обратиться к полномочному представителю президента РФ в ЦФО Алексею Гордееву с просьбой оказать содействие ускорению решения проблем с установлением приаэродромных территорий в Воронеже. Сообщество в своем письме попросило недавнего губернатора области инициировать совещания в Минпромторге с участием руководства ОАК, ВАСО и Росавиации и в Министерстве обороны РФ. Также местные застройщики попросили сформировать дорожную карту, позволяющую понять, в какие сроки будут выполнены поручения, данные в упомянутом законе, а также определить «правила игры на переходный период». Пока же союз ждет помощи, а ВАСО старается ускорить работу по определению подзон, остается полностью заблокированным согласование размещения многоэтажных объектов в обеих частях города (если их высота превышает 4-5 м). В частности, оказался заморожен масштабный проект ДСК по реконструкции застроенных территорий вдоль улицы Ленинградской. Проект по установлению приаэродромной территории ВАСО в составе семи подзон, по данным союза, готовит специализированная организация «Юг Геоальянс». Но строительное сообщество сомневается, что летом процесс согласования проекта будет завершен. Кроме того, в союзе отмечают, что военный аэродром «Балтимор» ведет согласование по временной схеме, но разработка санитарно-защитной зоны и приаэродромных территорий здесь не осуществляется из-за отсутствия необходимых средств.

Как бы там ни было, власти не сомневаются, что по итогам 2018-го официальная статистика насчитает не менее 1,5 млн сданных в эксплуатацию в регионе квадратов жилья. А сами девелоперы продолжают заявлять о крупных проектах. Так недавно глава ГК «Мегион» Борис Нестеров на встрече с врио губернатора рассказал, что весной 2019 года его компания готовится начать возведение в центре города второй очереди административно-делового квартала «Воронеж Сити» стоимостью 5 млрд руб. По словам бизнесмена, вторая очередь подразумевает строительство двух высотных зданий и подземной парковки. А первую очередь квартала планируется завершить к концу текущего 2018 года: четыре из пяти бизнес-центров уже функционируют, инвестиции в них составили 4,5 млрд руб., общая площадь территории первой очереди - 60 тыс. кв. м.

 

ПАРТНЕРЫ